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トレンドライン

トレンドとは為替相場が動く方向性のことです。
値動きの傾向を分析するのに重要です。
多くの場合、為替相場はトレンドに沿うように動きます。
トレンドを知る方法とは。
トレンドが見やすくなるように、チャート上に引く線のこと。

チャート上に価格の節目同士を結んで線を引きます。
これをトレンドラインといいます。
価格が上昇に向かう場合は(上昇トレンド)、安値同士結びます。
こちらをサポート・ラインと呼びます。
逆に価格が下降に向かう場合は(下降トレンド)、高値同士を結びます。
こちらをレジスタンス・ラインと呼びます。

株を選ぶときは、この上昇トレンドのものを買うといいでしょう。
上昇トレンドで取引する場合は、利益がでた時点で随時確定させましょう。
上昇を続けると多くの投資家が買いに走り、一気に値段があがってしまうことがあるからです。
また突然売りに走り、急激に価格が下がる場合もあります。
大きな損失を避けるためにも、小まめに取引を確定させておきましょう。

為替相場をみるのに、トレンドラインは重要な判断基準となります。
トレンドは初期、中期、末期に分けられます。
この為替が成長するかどうか判断するのは、中期〜末期にかけてです。

通常、為替相場はこのトレンドラインの中で変動します。
それを越えて変動した場合は、上昇→下降あるいは下降→上昇の転換期です。
また、トレンドの底や天井の形で相場の転換点を判断できます。

FX初心者の場合、トレンドラインが今まで上がり続けていた。
だからまたあがるだろう。と安易に考え読み間違えてしまうこともあります。
逆にずっと下がり続けていたものが、突然上昇することもあります。
まずは、一番見やすくて分かりやすいトレンドラインの分析方法を学ぶことをお勧めします。



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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 18:23 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

都市計画と都市計画区域

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都市計画と都市計画区域
サブプライムローン 不動産投資
都市計画.jpg


現物の不動産投資に必要な不動産を取得、保有する際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など様々な法律が関わってきます。
不動産投資を行うときには、このような法律を遵守しなければなりません。
都市計画法とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律です。
健全で秩序のある土地の利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えるでしょう。
この法律の中では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことです。
原則的に都道府県が指定します。
大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、もしくは、おおむね10年以内に市街化を行う必要のある区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、建築は厳しく制限されており、原則、建築はできません。
非線引都市計画区域は、区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指します。
市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、道路、公園、下水道を必ず設置しなければなりません。
都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積で、人口の9割が暮らしています。
準都市計画区域は、都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、市町村が指定できる区域のことです。
この指定によって都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能となります。

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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 17:36 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の有効活用の目的

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不動産の有効活用の目的
不動産投資

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本

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位置情報不動産投資は、不動産の有効活用の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など下記の様に、様々な目的があります。

・居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。

・安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。

・収入増加
未利用地の有効活用により、新たな収益を得ることができる。

・保有コストの低減
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。

・所得税の節税
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、などによる不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。

・相続税の節税効果
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。

この他には、売却による現金化や、値上がり分の利益を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。

不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需要状況など様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を活用し、準備を整えたうえで行うことが重要です。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。
posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 19:28 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

建物の維持管理

サププライムローン 不動産投資
建物の維持管理

不動産投資としてマンション経営などを行う場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなく、安全に長く居住できるように建物の維持管理にも注意が必要となります。
建物の維持管理には、設備管理、清掃、維持、修繕などがあります。
これら定期的なメンテナンスが必ず必要となりますので、将来の修繕費用として賃料から積み立てておきましょう。
屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3〜5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年〜20年前後です。
中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなるので、中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。
中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。
マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけてください。
マンションの1室を購入し、賃貸する場合には管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。
修繕積立金が不足している場合には、大規模修繕を行った場合、不足額を徴収されることがあります。
新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮してください。
それが、結果的に利回りの大きな不動産投資となるのです。

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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 09:54 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

サブプライムローン

サブプライムローン 不動産投資
サブプライムローン

不動産投資を行うにあたって、サブプライムローン問題について頭をよぎる人も少なくないはずです。
不動産投資に関する知識として、サブプライムローン問題とは何なのかを知っておきましょう。

2008年はアメリカのサブプライムローンに端を発した金融不安から世界経済の混乱を招きました。

サブプライムローンとは、プライム層(所得が安定した優良顧客)ではない低所得者など(サブプライム層)を対象とした住宅ローンのことです。
サブプライムローンは、一般の住宅ローンよりも高金利で設定されています。
最初の2年間は金利が低く抑えられているものの、その後は金利が高くなります。
そのため、住宅が値上がりすればその住宅を担保に金利の低いプライムローンに借り換えて金利負担を軽減するなどして住宅ローンを支払ってきました。
しかし、住宅価格が下落に転じ、さらにアメリカの金利が上昇することによって、こういった借り換えができなくなって、その結果ローンの支払いができなくなり、サブプライムローン問題が起こったのです。

そして、サブプライムローンで個人に融資した住宅ローン会社は、リスクを回避するために、このローンを小口証券化してRMBS(住宅ローン担保証券)として販売しました。
RMBSは、高利回りであるためにヘッジファンドが大量に資金を借りて購入しました。
さらに、RMBSは投資信託などの格付けの高い金融商品にも組み込まれました。
サブプライムローンが焦げ付き、それがヘッジファンド、資金提供をしていた金融機関にと広く影響が及んだのがサブプライムローン問題なのです。

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サブプライムローン 「ローンを買い取る」とは?サブプライムローン 「変動金利型」ローンとは?サブプライムローン 「証券化」(1)サブプライムローン 与えた影響サブプライムローン 優遇金利とは?サブプライムローン 住宅ローンで失敗しないために

posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 15:44 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

建ぺい率・容積率

サププライムローン 不動産投資
建ぺい率・容積率

現物の不動産投資を始めると、聞き慣れない不動産用語に多く接することになります。
建ぺい率や容積率などは、物件を検討するうえで必要となるだけでなく、これから建築する際にも基本となる不動産用語です。
・建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
建築面積÷敷地面積x100=建ぺい率
上記の式で求められる割合となります。
建ぺい率が高いほど敷地の活用が高く、一般的には建ぺい率が高いほど価格が高くなります。
建ぺい率は用途地域ごとに最高限度が定められており、都市計画図などで確認ができます。


・容積率
敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合が容積率です。
下記の式で容積率は求められます。
延べ床面積÷敷地面積x100=容積率
容積率が高いほど、マンションなど土地を立体的に活用することができます。
そのため、容積率は土地の価格と密接な関係があります。
容積率は、一般的に商業地では高く、住宅地は低く設定されています。
容積率は、用途地域別の制限があり、都市計画図などで確認できます。
また、車庫や駐輪場などの床面積は、建物全体の延べ床面積の1/5までは不参入とされます。
地下室など建物の地階にあり、住宅の用途となる天井が地盤面から1m以下の高さにある部分は、住宅用途部分の延べ床面積の1/3を限度として容積率に参入しません。

不動産投資を行う際には、このような不動産用語をしっかりと覚えて、活用していくことが大切です。

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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 14:58 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の賃貸条件

サププライムローン 不動産投資
不動産の賃貸条件

不動産投資として現物の不動産を賃貸する際、管理業務の運営を行わなければなりません。
賃貸不動産の管理業務には入居者に対する賃貸運営管理と、建物維持管理があります。
賃貸運営にあたっては、周辺の類似物件を参考に適正な賃貸条件を設定しなければなりません。
賃貸借契約で定められる金銭に関する事項には、次のようなものがあります。
・賃料
新規の賃料は、周辺の賃貸市場や立地条件などから貸主が設定します。
・管理費、共益費
賃料と別に徴収する場合と、賃料に含む場合があります。

・敷金
建物の賃借人が、延滞賃料や賃貸契約上の債務の担保のために賃貸人に預けておく金銭。
建物の退去時に、未払いの賃料、契約書で定められた修繕費用などを差し引いて返却されます。

礼金
賃貸人に対するお礼の意味として金銭で、通常は返還されません。

権利金
賃料の一括前払いとして、など通常は返金されない金銭です。

保証金
本来はビルの建設協力金として発生したもので、一定期間で返金されてしましたが、現在は建物退去時に返金する敷金と同じ扱いとなっています。

仲介料
仲介を依頼した不動産業者を通した賃貸契約の場合に支払う金銭。

この他、賃借人が火災を起こすリスクを避けるため、賃貸契約に火災保険加入を条件とすることが多くなっています。
首都圏では、敷金・礼金が家賃の2ヶ月分が相場ですが、関西など地域で習慣が違います。
また、礼金1ヶ月など慣習とは違う設定をしている業者もあります。
一部地域では、敷引きという、敷金や保証金から一部を除く金銭を返却する習慣もあります。
不動産投資として物件を賃貸する場合、地域習慣を考えながら、トラブルにならない賃貸条件の設定をこころがけましょう。

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サブプライムローン サブプライムローンとはサブプライムローン 公的な住宅ローンサブプライムローン クレジットスコアとは?


posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 16:57 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産購入にかかる諸費用

サブプライムローン 不動産投資
不動産購入にかかる諸費用

町並み.jpg

不動産投資にあたって不動産を購入する場合、不動産の購入に必要な費用は現物以外にも諸費用が必要となります。
新築の場合、取得価格の5〜7%中古物件の場合は7〜12%程度必要です。
不動産購入の際には、この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。

仲介手数料
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。

印紙税
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。

保証料
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。

保険料
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。

登録免許税
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。

司法書士報酬
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。

不動産所得税
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。

固定資産税
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。

都市計画税
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税

また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10〜20%必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。

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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 09:13 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の特徴とリスク

サブプライムローン 不動産投資
不動産投資の特徴とリスク

ハウス2.jpg

位置情報不動産投資には、現物による不動産投資、小口化投資、位置情報証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。

1.ハイリスク・ハイリターンである。
2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。
5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。
6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
7. レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。


また、次のようなリスクが不動産投資にはあります。
1. キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
2. 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスク。
3. 投資のための多額の借入金による収益減少。
4. 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
5. 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。

不動産投資を考える時には、このような特徴やリスクを知ったうえで投資を行う判断をしてください。


日本で初めて本格的「インターネット株式取引」を開始したのは《松井証券》

posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 08:44 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資とサブプライムローン

不動産投資とサブプライムローン


不動産投資 不動産とは
 │
 ├ 不動産の有効活用の目的
 ├ 不動産投資の特徴とリスク
 ├ 不動産購入にかかる諸費用
 ├ 不動産の建物別用途
 ├ 都市計画法と都市計画区域
 ├ 都市計画法と地域地区
 ├ 不動産の価格(更地価格)
 ├ 不動産の調査
 ├ 不動産登記について
 ├ 不動産の賃貸条件
 ├ 敷金トラブル
 ├ 投資用マンション販売の悪質商法
 ├ 不動産購入の手順
 ├ 不動産契約の手付金
 ├ 不動産売買契約の特約
 ├ 瑕疵担保責任
 ├ 不動産投資信託
 ├ 不動投資と サブプライムローン問題
     └ 関連リンク≫サブプライムローン
 ├ 中国の不動産バブル
 ├ 建ぺい率・容積率
 ├ 建築基準法
 ├ 用途地域
 ├ 道路関係による建築制限
 ├ 土地の有効活用の方法(1)
 ├ 土地の有効活用の方法(2)
 ├ 建物の維持管理
 ├ ノンリコースローン
 ├ 区分所有法
 └ 建物の耐震



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posted by サブプライムローン 不動産投資 記録の細道 at 09:54 | Comment(0) | 不動産投資とは | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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